万达商业转型与再创新,到底在做什么？

近期很多的场合和同行交流，大家都感受商业这个行业很有压力。因此，万达集团加快转型和再创新。近年来，万达集团正在加快实施国际化战略和多元化发展，在发展过程中备受世界各界的关注，包括万达收购美国的AMC、收购盈方体育，上个月万达6.5亿美元并购世界铁人公司，“铁人三项”版权从此归中国。这些都万达集团创新业务的发展奠定了一定的基础。同时，在万达创新发展的过程当中也引起了社会的广泛关注，最近频繁出现了三个热词，万达百货，万达转型，万达电商，那么万达的创新发展，也就是万达到底在做什么。

全面实施战略转型

在万达转型这方面，万达集团在实施国际化战略和发展的过程当中，在今年年初做出了全面转型的重大的决策，转型可以从两个方面来解读，第一从空间上，要由中国的企业转向跨国企业;第二，从内容上由房地产企业转向以服务业为主的企业。万达集团转型后将万达集团的产业重点分为四大板块，第一是商业运营，第二文化产业，第三互联网金融，第四电子商务。

万达商业的转型，也就是万达广场和万达广场的运营，在香港的上市公司这个板块。自从去年12月份万达登陆了香港这个资本市场以后，万达集团为了进一步加快万达商业板块的发展，今年年初做了全面推行轻资产的发展战略，轻资产与之前的模式相比有什么不同呢？之前的万达集团经过十几年的发展，已经成为全球最大的不动产的持有商，到今年年底万达集团持有的商业物业面积两千五百万平方米，在重资产的发展过程中主要是以大型的城市综合体的模式作为发展一个基本的商业模式，也就是通过大量的销售物业来产生一定的现金流，投资建设万达广场，建设万达所持有的商业物业。轻资产的商业变化，轻资产主要是由合作方投资或提供项目，万达负责项目设计建设以及全程运营管理，然后万达商业与各合作方按照商业运行项目中每年的净物业收益分成。

在轻资产的战略实施过程当中，有形成两种轻资产的模式，第一种就是通过金融平台来募资合作，前一段时间万达推出了稳赚一号，它只是其中一个组成的部分，在这个方面主要是将五个轻资产的项目组成一个资产包来进行融资与合作。除了稳赚一号众筹作为每个资产包的其中一个部分的融资以外，更多的是投资机构的投资。

目前，在万达明年确定开幕的项目中已经有两个资产包已经签订了合作的协议，进入了实施的阶段，两个资产包也就是十个项目，资金的投入约一百亿元。

第二个商业轻资产的模式就是由投资方来提供项目，目前万达已经确定了由房地产企业拥有的商业用地和万达合作，项目的建设和所有的投资也都是由这个企业来投资，这个商业项目同样由万达来设计建设管理和全程的运营管理，万达与它进行收益的分享及对话。目前，这一项目已经在建设过程当中，将于2016年12月22日开业，未来万达将在轻资产的实施过程当中继续不断的来创新轻资产的模式。

持续推进创新经营

当前我们正处在一个变革的时代，作为商业来讲变是绝对的，不变是相对的，商业运营更需要持续的调整和创新，只有持续的调整才能创新，才能适应市场，赢得更多的顾客，在购物中心的发展过程中，作为成熟的项目每年都必须要进行调整和创新。

稳健的万达商业

近年来，商业项目发展的速度非常快，如果作为一个成熟的项目，地产企业不去积极调整，短短的两三年后，原本优势的项目或者会变成落后的项目，所以这方面万达集团在经营的过程中始终进行积极主动的调整，每年在购物中心的这一部分调整的比率接近于20%。

大家可能认为现在的零售行业是在下滑的，其实据有关数据的报表显示，今年上半年中国的社会零售总额是14.2万亿，同比的增长10.4%，七月份最新发改委的报告，也是同比增长了10.5%，应该说只是增长的速度比以往的13%增速放缓，但是总量还是在增长，整体的经营来说，只是有些商业模式的限制会有所下行，但是在新兴购物中心的模式总体还是上升的。

目前，万达广场到今天已经开业的万达广场有123个，在今年上半年是总体保是持稳定的经营，也实现快速健康的发展，今年上半年已开业的项目是14个，上半年全国万达广场实现客流总量9.35亿人次，实现销售额是545亿元。万达广场的出租率达到了98.5%，这是在百货业调整过程中取得的，去年的全年平均出租率是99.34%。

在万达上半年整体的经营过程当中，租金的收缴率是百分之百，这也是万达连续三年租金收缴率达到百分之百，也是创造了全球商业不动产运营的一个奇迹。通过对整体万达广场的经营进行了分析，开业一年以上，也就是2013年以前开业的79家万达广场，今年上半年客流量平均同比增长6%，销售业绩同比增长13%，应该说总体都是保持健康增长的态势。

根据各业态经营情况来看，全国万达广场租户按业态分为5个大类，78个主品类，近100个细分品类，已合作的品牌超过五千个，已开业租出的店铺超过两万。在各业态经营过程中，表现好的应该是主力租户和餐饮业态是消费者热点，百货，超市，服装等传统的零售业态经营保持平稳，儿童业态体验消费继续快速增长。特别是在最近两年，应该说儿童业态更受购物中心的欢迎，也受购物中心消费者的青睐。这个对聚客和家庭消费起到了积极的作用。

百货业变化

作为百货这个行业，近几年来面临着各种较大的经营的压力，应该说购物中心发展给百货业态以及零售行业带来三个变化，一个是本身来讲商品组合发生了变化，在以往一些好的优秀品牌都积极踊跃的要进入百货来经营，而在近年来随着购物中心的快速发展，一些新进的品牌全部都定位为购物中心的经营，全部都进驻于购物中心，因此作为百货这个行业它所经营的品类，经营的商品与时代具有一定的差距。

第二个是客群在发生变化，在以往主力消费客群全都是以主力消费为主体，近年来随着年轻人的变化和成长，当然消费的主力客群全都是80后，80后正是随着购物中心的发展和互联网的发展一起成长起来的，这一批主力客群都非常习惯在购物中心购物。10年前我们还认为80后应该是60后70后是消费主力，但是10年过去了，其实客观上我们经营的目标客群已经发生了较大的变化，80年代的人到今天已经是35岁了，已经是孩子的爸爸妈妈。

第三个是消费习惯的变化，在以往大家都习惯于在需要消费的时候才去购物，而今天由于购物中心吃喝玩乐一体化，大家随时随地随机的消费都在购物中心中进行的，所以消费由集中目的性的消费变成分散的消费。