万人老小区欲自拆重建

成都中央花园二期：自拆自建的典范与挑战

成都的中央花园二期，已然成为当下国内“自拆自建”模式的标杆。这座小区，建于世纪之交的尾声，占地约20万平方米，楼宇众多，居民过万。建筑质量的瑕疵、基础设施的老化以及环境的脏乱差问题，一直困扰着这里的居民。为此，从2018年起，小区居民开始推动“自拆自建”计划，期望通过重建，实现居住品质的提升和房产价值的飞跃。至今，业主的同意率已经高达99%。

核心逻辑：

1. 容积率重塑：小区原有的容积率为2.0，业主们有着雄心壮志，希望通过“拆旧建新”将容积率提升至3.5。具体的方案是拆除约40万平方米的旧房，新建70万平方米的住宅。按照1:1的比例回迁后，剩余的30万平方米将由开发商出售，以此覆盖重建的成本。

2. 零资金负担：令人赞叹的是，这一重建计划并不需要业主们承担任何费用。开发商通过新增的可售面积来获得盈利，这无疑是这一模式的一大亮点。

推进中的难点与争议：

1. 政策与规划冲突：尽管有着众多优势，中央花园二期的自拆自建计划仍面临着诸多挑战。当前的城市规划并未明确支持此类大规模的自拆自建行为，调整容积率需要审批，但相关的配套政策文件仍缺失。部分专家建议，通过改造而非重建来解决小区的问题，例如加固建筑结构、更新基础设施等。

2. 技术性门槛与风险：自拆自建需要满足“危房”的硬性条件，例如C/D级危房的鉴定。而中央花园二期尚未完成相关的评估。重建过程中也存在诸多风险，如开发商资金链断裂导致的烂尾问题，以及重建后实际居住面积的缩水问题等。

意义与未来方向：

1. 民间自治理念的彰显：中央花园二期的案例展示了老旧小区居民主动参与城市更新的努力，打破了传统的依赖或开发商主导的模式。

2. 政策创新的需求：随着自拆自建模式的推进，相关的政策、审批流程、资金监管机制以及容积率调整规则都需要进行创新和完善，以降低合规风险。

3. 替代方案的可行性：若无法满足重建的条件，小区可以选择局部改造，如加装电梯、更新管网等，这样既能够提升居住质量，又能够降低成本、缩短周期。

现状更新（2025年3月）：中央花园二期的自拆自建案例，随着其在多地的试点，为后续的政策制定提供了宝贵的参考。但要实现其成功，仍需突破规划限制和风险管控的难题。这一进程充满了挑战与机遇，值得我们持续关注与期待。